유치권



 지방자치단체의 행정기구와 정원기준 등에 관한 규정(제23조)
 및 시행규칙(제3조) = 중기 기본인력 운용계획

 지방자치단체 조직 개편 지침('08.5월) : 정원동결

 법원 경매 유치권

  유치권은 경매에서 선순위 세입자와 같이 낙찰자가 해결해야 하는

  "살아있는 "권리다.

  유치권은 유치장과 흡사한 개념이다

  말 그대로 가두 놓는다는 뜻이다

 
  경매에서 유치권은 회수될때까지 직접 관련된

  물건을 "점유"하고 있는 것이다.

  경매에 나온 유치권은 대부분 건설공사 관련 채권이다

  골조가 올라가 있거나 외장마감이 진행되는 상태에서 

  "유치권행사중"이라고  현수막이 붙어 있는 건물들이 종종있는데

  이는 대부분 경매가 진행되고 있는 물건이라 보면 된다


  경매에서 "유치권이 신고됨" 이라고 나와 있는 물건은 

  복잡하고 어려워 보이긴 해도 고수익 창출이 가능한 부동산이다

  1. 유치권이라는 어려운 용어 때문에 유찰률이 높다.
  
      경매는 낙찰 이후 명도로 이어지는 절차만으로도 부담스러운데

      공사대금을 두고도 다퉈야 한다면 부담감이 커진다.  따라서

      유치권신고가 들어오면 감정가부터 3,4회씩 유찰되기 일쑤다

      이것이 기회의 시작이다

  2. 신고된 유치권이 언뜻 생각하는 것과는 달리 해결하기 쉬운 경우가

     많다. 대표적인 것이 급조된 가짜 유치권이다.
  
     유치권은 신고만으로도 경매대장에 기재되기 때문에

     "가짜 유치권"이 많다

     부동산 소유주나 채무자, 임차인 등 이해당사자들이 싼값에
 
     물건을 낙찰받거나 경매를 지연시킬 목적으로 거짓 유치권을

     신고하는 경우가 허다하다

 
  3. 실제로 공사를 했고 유치권 고가 돼 있지만 유치권이 성립되지 않는

      경우가 있다. 유치권이 성립되려면 해당 부동산의 가치를 높이는

      시설을 짓거나  보수를 하고 투입, 비용을 검증할 수 있는 증거자료가

      있어야 한다.  또한 경매개시 결정 등기 이전부터 지속적으로 해당

      부동산을  점유하고 있어야 한다. 따라서 공사 후 3년 이상 경과한

      채권이나 임차인이 자신의 영업을 위해 실시한 인테리어 공사는

      유치권으로 인정받기 어렵다.

 
  4. 유찰이 많이 된 물건은 유치권자에게 비용을 물어주더라도 낙찰가와

     이 비용을 더한 가격이 시세보다 싼 경우가 많다는 점이다.

     이는 경매에 뛰어든 사람들 상당수가 유치권신고 물건을 위험하다고

     생각하고 기피하는 데서 비롯된다


  5. 유치권이 법정 다툼까지 이어지더라도 적정선에서 합의 되는 경우가

      많다는 점이다.  유치권을 건 사람들 대부분이 건설업자로 산업 특성상

      빨리 합의해 공사를 계속하거나 분쟁을 마무리 짓고 다른 일을 하기

      원한다.  유치권을 해결하는 데는 노려과 시간이 필요하다. 하지만

      꼭 필요한 물건이거나 유망한 부동산이라면 적극 나서 볼 필요가 있다

      손품, 발품을 팔아 현장을 살펴본 뒤가상 시나리오를 작성해  최종 해결

      때까지의 비용과 시간을 예측해 보자



by 좀비 | 2010/04/05 10:13 | 작전명령4989(완결판) | 트랙백 | 덧글(0)

제373호 로또(10.1.23) 당첨 번호임다


http://www.friskyvids.com/
성인(100224)
  

 15, 26, 37, 42, 43, 45



  Bonus 9

by 좀비 | 2010/01/23 20:52 | 로또당첨번호 | 트랙백 | 덧글(0)

바넘효과-Barnum effect

누구에게나 해당되는 일반적인 성격 특성을 자신에게만 해당되는 특성으로 받아들이는 심리 상태를 말한다.

이는 19세기 말 곡예단에서 사람들의 성격과 특징 등을 알아내는 일을 하던 ‘바넘’에서 유래했다.
 
바넘효과에 따르면 사람들은 누구나 일반적으로 가지고 있는 특성이 자신의 성격인양 묘사되면

이를 자기 혼자만의 특성으로 믿는 경향이 있다고 말한다.

혈액형 성격론은 바넘효과에 해당하는 좋은 예다.


어떤 일반적인 점괘가 마치 자신을 묘사하는 것이라고 받아들이는 현상을

'바넘 효과(Barnum effect)'라고 한다.

즉, 오늘의 운수에서 누구에게나 적용될 수 있는

""오늘의 고난은 내일의 행복이다""라는 문구가 나올 경우 많은 사람들이 ""잘 맞는다""고

생각하는 것을 바넘효과라고 한다.

이것은 서커스에서 교묘한 심리조작을 잘 사용한 것으로 유명한 P. T. Barnum에서 유래하였다.

심리학 용어에서 사용되는 바넘효과는

「사람들은 외부로부터 들어오는 정보를 일단 정확한 정보로 받아들이려는 경향이 있다」는 것이다.

점술에 관련돼서 설명하면 점술이 제공하는 정보가 정확하기 때문이 아니라

이미 점집을 찾는 사람들은 점술이 정확하다는 마음의 준비를 갖고 있다는 말이다.

이런 경우 거짓말로 정보를 제공하더라도

그 정보는 많은 사람들에게 상당히 오랜 기간 진실로 인식되는 경향이 높다

by 좀비 | 2010/01/19 08:09 | 절대 무식한말 | 트랙백 | 덧글(0)

부러우면 지는것이다



  부러우면 지는것이다

by 좀비 | 2009/12/28 11:54 | 절대 무식한말 | 트랙백 | 덧글(0)

빌 게이츠의 명언



 주어진 삶에 적응하라.


 인생은 공평하지 않다는 것을 명심하라.


 시간 보다 앞서 가라.


 오늘할 일을 절대로 내일로 미루지 마라.


 3분간 휴식하라.


 기다릴 줄도 알아야 한다.


 상처를 주지도 받지도 마라.


 현실을 외면하지 말라.


 너그럽지 못하는것은 곧 여유가 없다는 것이다.


 좋은 기회는 위대한 유산이다.


 때로는 웃을 줄 알아라.


 아이들에게서 배워라.


 넌 할 수 있다.

by 좀비 | 2009/12/20 17:16 | 미주알고주알 | 트랙백 | 덧글(0)

◀ 이전 페이지          다음 페이지 ▶